Las inversiones inmobiliarias siempre son una buena opción, esto se debe a que, por lo general, siempre mantienen su valor y en muchos casos, se revalorizan según las mejoras que se le hagan a lo largo del tiempo. También pueden convertirse en una fuente de ingreso, pues los alquileres son una manera de hacer un negocio de una propiedad.
La verdad es que es muy fácil cometer errores si no se tiene la ayuda de profesionales que sepan cómo funciona el mercado inmobiliario, tanto para la compra/venta, como para el alquiler. Pues todo tiene que estar muy bien atado para que ambas partes salgan beneficiados de igual manera.
Para aprender sobre esto, los especialistas de InmoDoñana nos comentaron los aspectos más importantes a tomar en cuenta cuando se trata de invertir en el mercado inmobiliario en estos momentos.
¿Qué es el mercado inmobiliario?
Para entender cómo funciona, primero tenemos que saber qué es y qué abarca este tipo de inversión. El mercado inmobiliario es el conjunto de las acciones de oferta y demanda de bienes inmuebles; la naturaleza de estos bienes puede ser muy distinta, diferenciándose entre bienes:
- Comerciales: en este caso se trata de suelos o terrenos calificados como comerciales, edificios de oficinas, locales comerciales, centro comerciales o almacenes.
- Residenciales: en este particular hacen referencia a suelos o terrenos calificados como residenciales, edificios, chalets, o pisos.
- Industrial: estos se pueden definir como suelos o terrenos calificados como industriales, naves, fábricas, minas, granjas, etc.
A fin de cuentas podemos definir el mercado inmobiliario como todas las operaciones que se produzcan relacionadas con la compra, venta o el alquiler de propiedades, este tipo de actividad es esencial para el desarrollo de una economía sostenible de un país.
Cuando se habla del mercado inmobiliario se debe comprender que este no solamente incluye esta oferta y demanda de bienes inmuebles, sino que comprende otros muchos aspectos importantes para el sector. Teniendo esto en mente, podemos ver que parte de las actividades que se realizan en este rubro se encuentra la promoción inmobiliaria, que puede ser realizada por empresas o particulares y la financiación, es decir, la acción que permite la adquisición o desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Otro aspecto que es fundamental destacar, es que el mercado inmobiliario no es inmóvil, sino que está sujeto a cambios y evoluciones que pueden afectar directamente a la propia economía, tanto a nivel general como particular. Eso quiere decir que estas fluctuaciones de auges y caídas del mercado y sector inmobiliario también influyen en los cambios del precio de la vivienda y alquiler, ya que puede sufrir variaciones importantes tanto al alza como a la baja.
¿Qué se debe tomar en cuenta antes de invertir en el mercado inmobiliario?
Tomar la decisión de invertir en inmuebles debe ser una que se haya estudiado a conciencia, porque estamos hablando de un proceso que implica tiempo y dinero. Adquirir una propiedad es más que firmar un par de documentos, pues se trata también de un compromiso a largo plazo, tanto en lo que refiere a compra, como a la manutención de la misma. Es por ello que es fundamental tomar en cuenta los siguientes aspectos:
- Analizar en frío la situación actual: si se quiere adquirir una propiedad, es importante saber qué objetivos se quieren lograr al comprarla y cual es el presupuesto del que se dispone para la negociación.
- Estudiar a fondo la operación: como ya hemos mencionado, la inversión inmobiliaria es un proceso en el que intervienen múltiples personas y profesionales, es por ello que es fundamental que antes de cerrar una negociación, se preste atención a los aspectos financiero, legal y fiscal. Esto es necesario para -en la medida de lo posible- mitigar los riesgos que puedan amenazar la inversión. Para evitar sorpresas, es necesario contar con todos los profesionales que se involucran en este tipo de negociación como lo son los especialistas del área inmobiliaria, abogados y administradores (estos últimos porque es importante conocer cómo la inversión afecta las finanzas de quien quiera comprar o vender, como se debe organizar económicamente para poder cancelar sus compromisos de pago, cuales son las condiciones y cuales son las responsabilidades fiscales que debe asumir en relación a aranceles, permisos, etc), de manera que antes de realizar cualquier inversión, se haga un estudio pormenorizado de la posible compra, venta o alquiler.
- Conocer el mercado inmobiliario, las características del momento y las proyecciones: Existen multitud de informes que publican organismos oficiales y consultores de prestigio sobre el mercado inmobiliario. Con estos datos se podrá entender mejor cómo se comporta el sector, qué tipos de inmuebles son más rentables, dónde es mejor comprar, qué evolución tienen los precios etc. Es por ello que insistimos en que la mejor manera de hacer una negociación de este tipo, es de la mano de profesionales que puedan acompañar al interesado a lo largo del camino y en el que este pueda confiar.
¿Cuáles son los tipos de inversionistas del mercado inmobiliario?
Cuando se trata del mercado inmobiliario, hay diferentes tipos de inversionistas, puesto que no se trata solamente de un ciudadano común que quiere adquirir, vender o alquilar una propiedad, sino de distintas organizaciones empresariales que intervienen en el mundo de los bienes raíces. Estos son:
- Inversores inmobiliarios: como sugiere su nombre, son aquellos que compran activos inmobiliarios con la intención de obtener ganancias, ya sea a través de inversiones a corto o largo plazo. Las estrategias de salida comunes incluyen venta al por mayor, compra y mantenimiento, así como también la rehabilitación de la propiedad.
- Inversores personales: a ellos se les conoce como prestamistas de dinero privado. Cualquier persona puede ser un inversor privado siempre que posea los fondos para invertir. Estos suelen ofrecer tasas de interés que van desde un 12 a un 15% y por lo general, prestan a fondos inmobiliarios establecidos para asegurar un rápido retorno de su inversión.
- Inversores ángeles o business angels: esta denominación se le ha dado a las personas de grandes patrimonios económicos que invierten en negocios innovadores de la mano de emprendedores. Por lo general prestan capital de riesgo a quienes ya han generado un impulso propio, pero que no están en una posición óptima para invertir capital de riesgo.
- Fondo de cobertura: es un tipo de inversión con una mega estructura comercial que incorpora capital de múltiples inversionistas y los invierte en valores. A diferencia de los fondos mutuos, los fondos de cobertura asumen más riesgos y su apalancamiento no está limitado por reguladores oficiales.
- Bancos: Estas instituciones financieras tradicionales, son los inversores más conocidos e involucrados en la economía del endeudamiento en la actualidad. Los bancos analizan una variedad de métricas diferentes, incluido el flujo de efectivo neto, el valor del préstamo, la tasa de capitalización y muchos más, para determinar la cantidad de capital disponible para el préstamo que financiará la compra de una propiedad determinada. Asumen los riesgos a cambio de tasas de interés e hipotecas sobre las propiedades. Cuando se solicita un préstamo a una entidad bancaria para adquirir un inmueble, es necesaria la figura de un administrador para que pueda idear un plan de acción que le permita al comprador responder económicamente al banco, de una manera en la que su presupuesto personal y familiar pueda funcionar.
- Banca de Inversión Inmobiliaria (REIB): está conformada por un grupo industrial inmerso en la División de banca de inversión de un banco de inversión. Se especializan en el asesoramiento de empresas inmobiliarias, en todo lo referente a transacciones estratégicas como fusiones y adquisiciones, desinversiones y servicios de capital (incluidas las deudas y el capital y otros tópicos afines). Por lo general entre sus clientes principales se encuentran innumerables tipos de empresas y firmas inmobiliarias; fideicomisos de inversión de desarrolladores inmobiliarios, alojamiento, centros de juegos como los casinos, y los fideicomisos de inversión inmobiliaria.
Como podemos ver, es mucho el abanico de inversores que se involucran en el mercado inmobiliario. La realidad es que este es un rubro de gran importancia para la economía española, ya que nuestro país es uno de los lugares de Europa predilectos para la inversión en bienes raíces, tanto a nivel residencial, como a nivel empresarial.
¿Inversión Inmobiliaria después del Covid-19, rentable o no?
Aun cuando es muy temprano para decirlo, parece que el mercado inmobiliario español seguirá manteniéndose estable, pero se verá en la obligación de evolucionar y adaptarse para poder sobrevivir, pues este -como todos los rubros del aparato económico, tanto nacional como internacional- se vieron afectados por todo el escenario dado en el 2020.
Si bien es cierto que estamos encajando las piezas de la “nueva normalidad”, también hay que entender que la recuperación económica tomará su tiempo, por lo que es posible que el mercado inmobiliario se mantenga, como mencionamos antes, estable. Eso quiere decir que se esperan pocos cambios tanto al alza como a la baja, por lo menos lo que queda de año y para el 2022.
Aunque pareciera no ser tan importante, es necesario que todos conozcamos un poco cómo se mueve y cómo funciona el mercado inmobiliario, pues no sabemos cuando se nos puede presentar una oportunidad para invertir en él.
